Em abril de 2026, o IPCA acumulado em 12 meses está em 3,81% e o IGP-M acumulado em 12 meses está em -1,83%, ou seja, negativo. Essa diferença não é detalhe: em um aluguel de R$ 2.000, ela representa mais de R$ 110 por mês a mais ou a menos, dependendo do índice que consta no seu contrato.
Se o aniversário do seu contrato se aproxima, ou se você está fechando um novo acordo, entender qual índice escolher, como calcular o impacto e como conduzir a negociação pode poupar ou garantir centenas de reais por ano. Este guia foi feito para inquilinos e proprietários que querem tomar essa decisão com informação de qualidade, sem achismo.
O que cada índice mede (e por que isso muda o seu aluguel)
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado mensalmente pelo IBGE e mede a variação do custo de vida de famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos. É o índice oficial de inflação do Brasil, aquele que o Banco Central usa como referência para a meta de inflação e para definir a Selic.
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela FGV e tem uma composição diferente: ele incorpora preços no atacado (matérias-primas e commodities), preços ao consumidor e custo da construção civil. Por ser sensível a variações cambiais e a preços de commodities, o IGP-M é muito mais volátil do que o IPCA.
Na prática, o IPCA reflete o que o inquilino paga no supermercado e no transporte. O IGP-M reflete o que as indústrias pagam por insumos, que pode disparar com o dólar mesmo quando a inflação do dia a dia está controlada. Essa diferença explica os picos históricos do índice e boa parte das negociações dos últimos anos.
Por que tantos contratos migraram do IGP-M para o IPCA
Durante décadas, o IGP-M foi o padrão do mercado imobiliário brasileiro. O problema ficou evidente em 2020 e 2021, quando o índice acumulou variações de 23,14% e 17,78%, respectivamente, impulsionado pela alta do dólar e pelos preços de commodities, num período em que a inflação real do consumidor estava bem abaixo disso.
Inquilinos que pagavam R$ 1.500 de aluguel em janeiro de 2020 chegaram a 2022 com contratos reajustados para mais de R$ 2.000 pelo IGP-M, enquanto seus salários e despesas cotidianas não acompanharam essa velocidade. A distorção gerou inadimplência em massa e um movimento claro de migração para o IPCA.
O cenário de 2026 traz um novo paradoxo: o IGP-M acumula -1,83% nos últimos 12 meses, enquanto o IPCA registra 3,81% no mesmo período. Agora são os proprietários que querem sair do IGP-M. O índice que antes favorecia quem alugava hoje reduz a receita de quem é dono, e a negociação inverteu de lado.
Como calcular o reajuste pelo IPCA e pelo IGP-M: exemplo prático
O cálculo é simples: basta multiplicar o valor atual do aluguel pelo fator de reajuste do índice acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. O novo valor passa a valer a partir do mês seguinte ao aniversário.
Fórmula: Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + índice ÷ 100)
Veja o impacto comparativo para um aluguel de R$ 2.000 com aniversário em abril de 2026:
- Pelo IPCA (3,81% acumulado): R$ 2.000 × 1,0381 = R$ 2.076,20
- Pelo IGP-M (-1,83% acumulado): R$ 2.000 × 0,9817 = R$ 1.963,40
- Diferença entre os dois índices: R$ 112,80 por mês, ou R$ 1.353,60 por ano
Para usar os índices corretos, consulte sempre o acumulado dos 12 meses que terminam dois meses antes do aniversário do contrato, pois o IPCA de um mês só é divulgado na segunda semana do mês seguinte. Ferramentas como o Banco Central (bcb.gov.br) e o IBGE publicam os valores mensalmente de forma gratuita.
Quando o IPCA favorece você e quando o IGP-M é melhor
Não existe índice universalmente bom. O mais favorável depende do momento econômico e de qual lado da negociação você está.
Para o inquilino, o IPCA tende a ser mais vantajoso quando:
- O dólar está em alta ou há pressão sobre commodities (o IGP-M sobe mais rápido que a inflação do consumidor)
- O mercado imobiliário local está aquecido e o proprietário poderia cobrar mais em um contrato novo
- A previsibilidade é mais importante do que uma possível redução pontual
Para o proprietário, o IGP-M pode ser interessante quando:
- Há expectativa de alta do dólar ou dos preços no atacado nos próximos 12 meses
- O IPCA está acima da média histórica e o IGP-M tende a convergir para cima
- O imóvel tem custos de manutenção atrelados à construção civil, que o IGP-M capta melhor
Em 2026, quem tem contrato com IGP-M e quer trocar para IPCA precisa ponderar: o IGP-M atual favorece o inquilino, mas o índice é volátil e pode virar rápido. A decisão ideal considera um horizonte de pelo menos dois ou três anos, não apenas o ciclo atual.
Como negociar o índice de reajuste na prática
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não obriga o uso de nenhum índice específico. Qualquer índice de preços pode ser usado, desde que acordado entre as partes e registrado no contrato. O passo a passo abaixo vale tanto para o inquilino que quer propor uma mudança quanto para o proprietário que deseja renegociar o indexador.
- Leia o contrato atual: identifique qual índice está previsto, a data de aniversário e a cláusula de reajuste. Qualquer alteração precisa ser feita por aditivo contratual assinado por ambas as partes.
- Calcule os cenários: use os dois índices e mostre os números concretos para a outra parte. Negociação com dados é mais eficiente do que negociação baseada em percepção.
- Apresente a proposta com antecedência: inicie a conversa 30 a 60 dias antes do aniversário do contrato. Deixar para a última semana reduz o tempo de diálogo e aumenta a chance de impasse.
- Negocie o índice ou o percentual: se a outra parte recusa a troca de índice, proponha um percentual fixo intermediário entre o IPCA e o IGP-M do período, ou a média dos dois. Isso costuma destavar negociações travadas.
- Formalize tudo por escrito: qualquer acordo verbal não tem validade legal. O aditivo contratual deve especificar o novo índice, a data de vigência e ser assinado por todas as partes, incluindo fiadores se houver.
Modelo de carta de negociação do índice de reajuste
Use o modelo abaixo como base para formalizar sua proposta. Adapte os dados ao seu contrato e envie por e-mail ou aplicativo de mensagens que gere registro escrito, mantendo uma cópia para você.
Assunto: Proposta de renegociação do índice de reajuste do contrato de locação
[Cidade], [data]
Prezado(a) [nome do proprietário ou inquilino],
Venho por meio desta mensagem propor uma renegociação do índice de reajuste previsto em nosso contrato de locação do imóvel situado em [endereço completo], com aniversário em [mês/ano].
O contrato vigente prevê reajuste pelo [IGP-M / IPCA]. Considerando os acumulados dos últimos 12 meses, o IGP-M está em -1,83% e o IPCA está em 3,81% (referência: março/2026), proponho a adoção do [IPCA / IGP-M / percentual fixo de X%] como novo indexador, a partir do próximo aniversário do contrato.
No aluguel atual de R$ [valor], essa alteração representaria o seguinte ajuste:
- Pelo índice atual ([IGP-M/IPCA]): R$ [valor calculado]
- Pelo índice proposto ([IPCA/IGP-M]): R$ [valor calculado]
Acredito que essa mudança traz mais estabilidade e previsibilidade para ambas as partes ao longo dos próximos anos. Estou à disposição para conversar sobre os termos e, se houver concordância, providenciar o aditivo contratual correspondente.
Aguardo seu retorno.
Atenciosamente,
[Seu nome]
[Telefone / e-mail]
A dica que quase ninguém usa: quando o IGP-M é negativo, o aluguel pode cair
A maioria dos inquilinos sabe que o contrato indexado ao IGP-M pode subir muito em anos de alta do índice. Poucos sabem que o caminho inverso também é juridicamente válido: quando o IGP-M acumulado de 12 meses é negativo, o valor do aluguel deveria, em tese, ser reduzido no mesmo percentual.
Em 2026, com o IGP-M em -1,83% nos últimos 12 meses, um inquilino com contrato indexado a esse índice tem base para solicitar uma redução no aluguel. O proprietário não é obrigado a aceitar uma redução absoluta sem negociação, mas a cláusula contratual que prevê o IGP-M é bilateral: ela obriga ambas as partes, inclusive quando o índice é desfavorável para quem aluga.
Na prática, poucos proprietários concordam voluntariamente. Mas esse argumento é uma ferramenta de negociação poderosa: em vez de pedir redução, o inquilino pode propor manter o valor atual e migrar para o IPCA como compensação. Para o proprietário, congelar o aluguel e garantir um índice mais estável nos próximos anos é muito melhor do que entrar em disputa sobre o IGP-M negativo.
Antes de qualquer negociação nesse sentido, consulte um advogado especialista em direito imobiliário para entender o risco jurídico específico do seu contrato.
O que fazer antes do aniversário do seu contrato
Se o aniversário está chegando, reserve os próximos dias para tomar três ações concretas:
- Releia o contrato e identifique o índice atual, a data exata de aniversário e qualquer cláusula sobre renegociação.
- Calcule os dois cenários usando o IPCA e o IGP-M acumulados nos 12 meses anteriores ao seu aniversário, disponíveis gratuitamente no site do IBGE (ibge.gov.br) e no Banco Central (bcb.gov.br).
- Entre em contato com a outra parte usando o modelo de carta acima como base. Faça isso com pelo menos 30 dias de antecedência para ter tempo hábil de assinar um aditivo contratual antes do vencimento.
Informação bem usada é o melhor instrumento de negociação. E em 2026, a distância entre os dois principais índices de reajuste de aluguel torna essa conversa mais urgente do que nunca para ambos os lados da mesa.
Ficou com dúvida sobre como calcular o reajuste no seu caso específico ou sobre como redigir o aditivo? Deixe nos comentários e a equipe CalculaFin responde com os dados atualizados do seu período.
